İhtiyaç nedeniyle tahliye davası sürecim başlıyor. Her detayı paylaşacağım. (22. sayfa)

2200 tl kira veren fırsatçıya 5 sene beklemeden kira uyarlama davası açabilirsiniz. TBK 138. Madde ve İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi 2023/845 esas sayılı gereğince bilirkişi tayini yapılıp 2 bin tl kiranın olağanüstü düşük olduğu tespit edilecektir.

Bu davanın açılmamasını tavsiye ediyor bu konudaki uzman avukatlar, bahsettiğiniz kararın da yanlış yorumlandığı ifade edilmiş:

patronlardunyasi

Kiralarda yüzde 25 sınırı kalkıyor mu ? Avukat Yankı Büyüksezer, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54.Hukuk Dairesi’nin kararını yorumladı - Türkiye'de İş Dünyası

https://www.patronlardunyasi.com/kiralarda-yuzde-25-siniri-kalkiyor-mu-avukat-yanki-buyuksezer-istanbul-bolge-adliye-mahkemesi-54hukuk-dairesinin-kararini-yorumladi

Bahse konu kararın İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesinin verdiği bir istinaf kararı olduğunu belirten Büyüksezer, “O kararda henüz beş yılı dolmamış, sözleşmesinin dördüncü yılına girmiş bir konut için tespit açılamadığı için uyarlama davası açılıyor. İlk derece mahkemesi yani Sulh Hukuk Mahkemesi davayı ilk celseden “uyarlama açılamaz” diye reddediyor. Bölge Adliye Mahkemesi ise “uyarlama açılamaz diye reddedemezsin, davayı gör, rapor aldır, kanundaki şartları sağlıyor mu talep ona bak, buna göre karar ver diyor”. Yani İstinaf Mahkemesi “uyarlama davasını kabul et” demiyor.

Avukatların görüşü değil, Bölge Adliye Mahkemesi'nin görüşü önemli, 2000 tl veren kiracı açıkça karşı tarafı mağdur etmektedir zira Türkiye'nin hiçbir kent kasaba veya köyünde 2000 TL'ye kira yoktur bu bağlamda bilirkişiye gidilmesi gerektiğini üst mahkeme olarak belirtmiş, bilirkişi evet Türkiye'de evler 2 bin-4 bin arası kiralanır, üst komşusu 15-20 bine otururken bu fırsatçı 2000 bin TL'ye oturabilir diye de bir görüş sunamayacağına göre uyarlama yapılacaktır.

Ben söylediğinizde haksızsınız demiyorum, haklısınız ama mahkemeler reddediyor diyorum.

Avukatlar uyarlama davalarını almak bile istemiyor, söylemek istediğim o. Red garantili çünkü.

Kıyamet kadar söylediğiniz sebeple açılıp reddedilmiş uyarlama davası bulursunuz biraz araştırırsınız.

BAM kararı davanın esasını incele, TBK 138. maddede belirtilen şartlar sağlanmış mı ona bak ve karar ver diyor. Kira bedelinin emsallere göre düşük kalması uyarlama davasının yasal şartlarını sağlar demiyor.

Bugünkü uygulamada kira bedelinin düşük kalmış olması uyarlama davasının yasal şartlarının oluşması için yeterli değildir; dava reddedilir. Ancak başkaca sebepler olağanüstü bir durumun varlığını ortaya koyarsa dava kabul edilir.

Zaten TBK 138 uyarınca açılan davalar genelde kira bedelini düşürmek için açılır. İfa güçlüğü kira bedelinin azlığından değil çokluğundan doğar mantık olarak. Örneğin Van depremi sonrası o bölgede bir çok açılan dava, depremin etkisinden dolayı oluşan durumun olağanüstü sebep olarak ileri sürülmesinden kaynakladı. Çoğu kabul edildi. Adam 10 bin kira veriyorsa 7-8'e düşürdü kira bedelini. Yani uyarlama davasında üst kat komşu ne kadar veriyormuş vs. ona bakmaz mahkeme.

ilk duruşmaya katıldı mı karşı taraf,katılmazsa ne gibi yaptırımı var hocam

birde hangi ilden başvuruyorsunuz

Üst kat komşumuz bu şekilde ev sahibi ile mahkemelik ve yıllardır devam ediyor dava ayrıca duruşmalar arasında 6 ay on ay oluyor iş yargıya yansıdığı içinde kiracı yüzde 25 den fazla zam yapmıyor bu dava maalesef pandemi de başladı ve hâlen devam ediyor kiracı ise hâlinden memnun daha iyi oldu muhatap olmuyorum ev sahibi ile keyfî yerinde kendisi öğretmen olduğu için mi bilmiyorum biraz yargı sürecini biliyor sanırım o yüzden umurunda değil ev sahibi ise kiracı şuan yinede bekliyor öyle uzun lafın kısası uzun yıllar alıyor yargıda bu işler hiç öyle kolay değil çık git demek veya o para olmaz bunu ver demek en sağlıklı olanı uzlaşmacı olmak.

Tahliye davası gereksinim vs sebebine dayanmış ise istinaf yolu her durumda açıktır. Çünkü istinaf sınırı malvarlığına ilişkin davalara ilişkindir. Genel mahkemede görülen tahliye davası malvarlığına ilişkin bie dava değildir.

BAM 54. Hukuk Dairesi Bilirkişiye Emsalleri de incele, ekonomik koşulları da incele demiştir , "Koşullar mevcut ise hem kanun maddesi hem BAM kararının ve yargıtay kararlarının getirdiği şu koşullar mevcutsa uyarlama davası açılabilir: Buna uygun olarak, kira sözleşmesinin uyarlanması talebi karşısında, ilk derece mahkemesinin, bir bilirkişi heyeti vasıtasıyla "kiralaninin niteliği, konumu, kullanma alanı, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarindaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığının araştırılıp değerlendirilmesi suretiyle hazırlanan bir rapor alarak hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerektiğine",

Burdaki konu 2bin Tl kiranın adil olmadığıdır,üst komşu, emsal değerler, dövizin yüzde 100 artıp senin kiranın yüzde 100 döviz bazında düşmesi, hepsi uyarlama davasında geçerlidir.

Hayır BAM emsal kiradan bahsederken uyarlama şartlarını araştırırken onlara da bakman gerekir diyor. Kira bedeli emsallere göre düşük çıkarsa davanın kabulü gerekir anlamı çıkmaz. Aksine olağanüstü koşullar var mı yok mu emsal kiralar, olağanüstü imar değişiklikleri vs her birine tek tek bilirkişi baksın rapor hazırlasın diyor. Çünkü mahkeme kira tespit davasnın süre yönünden şartları oluşmamış diye reddediyor. BAM kısaca bu uyarlama davasıdır sen onun şartlarına bak diyor kısaca. Tam üstte yazdığım gibi. Bu kararda davacının ileri sürdüğü değişen şartlar ne belli değil. Bir çok nedene dayanabilir. Davacı bunu iddia etmişse uzman bilirkişi heyetinden raporunu aldır diyor ki tahkikatı ona göre tamamlasın. Yani BAM tahkikatın kira tespit davası gibi yürütülmesini yanlış buluyor bu kararda.

Özetle salt kira bedelinin emsalin altında kalması uyarlama davasının konusu olmaz. Defalarca reddedildi yine reddedilir. Taraflardan kaynaklanmayan olağanüstü sebepler mevcut olmalı. Döviz artışı enflasyon vs bu sebeplerden sayılmıyor.

BAM 54. Hukuk Dairesi'nin verdiği karar emsal karardır. Nokta. İlk zamanlar yüzde 25 i ver geç gitçi sözde avukatlar vardı, sonra tespit davalarını görünce 5 yıl beklemeden tespit açamazsıncılar çıktı yakında da uyarlamaların sonuçlarını görünce bakalım ne diyecekler bekliyoruz.

Ayrıca burda eksik hukuk bilginle vatandaşı yönlendirme,tahliye her durumda istinafa açıktır yazmışsın, istinaf sınırı 2023 yılı için  41.710 TL yapıldı, yeniden değerleme oranının belirlenmesi ile 2024 yılı için % 58,46 oranında artırılarak uygulanacak.Dava değeri 66.093,666 TL'nin altında kalırsa istinafa kapalıdır tahliye dahi olsa.

Hangi tür tahliye davaları Genel Mahkemede görülüyor..Yani Genel Mahkeme ile Sulh mahkemesi davaları neye göre açılıyor ..Biraz bilgi verebilir misiniz rica etsem